В первой половине 2000-х гг. рынок недвижимости Черногории стал одним из самых привлекательных и популярных у иностранных инвесторов, среди которых, начиная с 2002 года, увеличивался процент россиян. Многие из них, сделав ставку на эту «темную лошадку» на мировом рынке недвижимости, сумели неплохо заработать и обзавестись новым домом на берегу Адриатического моря.
Последние года
В начале 2009 года в стране был впервые за новейшую историю зарегистрирован спад в промышленной сфере страны, а также в туристическом секторе. ВВП за этот год упал на 5,7%, спрос на недвижимость резко сократился, а цены вернулись к уровню 2005 года (около 1 500 евро за 1 квадратный метр). К концу 2010 года падение цен составило уже 40% по сравнению с докризисными значениями, стоимость же некоторых жилых объектов уменьшилась вдвое. Но не только кризис был причиной столь резкого падения цен. Дело в том, что недвижимость в Черногории была изначально существенно завышена в цене из-за ажиотажного спроса, что дало повод для неправильной оценки прибыльности недвижимости и целесообразности реализации некоторых инвестиционных проектов. В этом смысле кризис сыграл положительную роль для страны, так как в результате коррекции цен, стоимость «квадрата» на черногорском рынке стала соответствовать качеству жилья.
2011 год ознаменовался окончанием понижательного ценового тренда («дно» было нащупано на уровне 1307 евро за м2) и возвращением покупателей в Черногорию. В начале этого года было даже отмечено оживление на рынке. В целом, необходимо отметить, что Черногория сумела преодолеть кризис без существенных (в особенности по сравнению с соседними странами) проблем. Несмотря на то, что часть зарубежных инвесторов свернула свою деятельность, большинство все же осталось.
О доверии к местному рынку свидетельствует и тот факт, что в 2008-2010 гг. был осуществлен ряд крупных инвестиционных проектов, в частности, суперпроект Porto Montenegro в Тивате канадского мультимиллионера Петера Мунка. А по состоянию на ноябрь 2012 года, черногорский рынок недвижимости демонстрирует признаки того, что он вошел в фазу выздоровления. Одним из главных последствий кризиса стало изменение объемов покупки жилья.География
Если охарактеризовать рынок с позиции географического распределения спроса, то самыми популярными местами остаются курорты Бар, Будванская ривьера (Будва, Бечичи, Милочер, Святой Стефан, Петровац) и Которский залив. Кроме того, высок интерес к полуострову Луштица, а также к горнолыжным курортам (например, Дурмитор). В целом, по количеству заключенных сделок лидирует Будва (20% от общего числа операций), далее следуют Бар и Котор (по 10%), Сутоморе (7%), Добра Вода (5%) и Петровац (4%). 10% сделок приходится на столичный регион (Подгорица и окрестности), а особое место по итогам текущего года занимает упомянутый Тиват, где было продано 125 единиц элитной недвижимости.
Первичный и вторичный рынок
С точки зрения распределения спроса между рынком первичной и вторичной недвижимости, то тут были отмеченыопределенные изменения по сравнению с периодом в начале года. В частности, рынок «первички» начинает набирать обороты: по данным Статистического бюро Черногории за II квартал текущего года по стране было выдано 204 разрешения на строительство жилья, что на 30% больше, чем за I квартал и на 18% больше, чем за II квартал 2011 года. По тем же данным, на 132% по сравнению с 2011 годом и на 19% по сравнению с I кварталом этого года увеличилось количество строящихся квартир. Причиной активности в этом секторе стал рост цен на первичном рынке недвижимости (примерно на 5%), переориентация застройщиков на проекты эконом-класса, которая позволила им существенно снизить себестоимость строительства, а также большая сговорчивость продавцов недвижимости.
Основным покупателем на более обширном вторичном рынке остается преимущественно местное население, однако в период после кризиса интерес к вторичным объектам наблюдался и со стороны иностранцев. Спрос со стороны зарубежных покупателей вызван во многом тем, что на рынке «вторички» есть много интересных предложений, как с точки зрения качества, так и цены объекта. Продолжение...